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    Mieteinnahmen in Deutschland richtig versteuern

    05.10.2016 - Philipp Dyckerhoff 

    Viele Deutsche, die in Spanien leben, besitzen eine Immobilie in Deutschland, welche sie dort vermieten.

     

    Im genannten Fall ist es in der Regel so, dass die Immobilienbesitzer in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig sind. Man ist immer dort unbeschränkt steuerpflichtig, wo man seinen Lebensmittelpunkt hat. Unbeschränkte  Steuerpflicht bedeutet, dass man sein gesamtes so genanntes „Welteinkommen“ versteuern muss. Dazu gehören auch die Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie  in Deutschland.

     

    Mieteinnahmen werden immer zuerst dort versteuert, wo sie anfallen, also im betrachteten Fall in Deutschland, wo sie der beschränkten Steuerpflicht unterliegen. Der Steuersatz bei beschränkter Steuerpflicht in Deutschland ist ungünstig: er wird  nach der Steuerklasse I berechnet, ausserdem ohne Freibeträge. Bis 2009 war der Steuersatz bei beschränkter Steuerpflicht in Deutschland fest bei 25% - für geringe Einkommen eher ungünstig. Dagegen hat jemand erfolgreich geklagt, so dass die Regeln geändert wurden. In Spanien liegt der entsprechende Steuersatz bei 24% fest, für EU-Bürger bei 19%.

     

    Die in Deutschland mit beschränkter Steuerpflicht versteuerten Mieteinnahmen müssen nun auch bei der spanischen Steuererklärung angegeben werden. Allerdings werden die in Deutschland bereits gezahlten Steuern gemäss Doppelbesteuerungsabkommen auf die Steuerzahlung in Spanien angerechnet.

     

    Viele Deutsche machen zwar die Steuererklärung in Deutschland, vergessen aber, dass sie ihre Mieteinnahmen als Teil ihres „Welteinkommens“ auch in Spanien angeben müssen. Das ist häufig terminlich nicht ganz einfach, weil zum festen Abgabetermin der Steuererklärung am 30.6. eines jeden Jahres die deutsche Steuererklärung noch gar nicht fertig ist, geschweige denn der Steuerbescheid vorliegt. Es empfiehlt sich also, dem deutschen Steuerberater rechtzeitig mitzuteilen, dass er die Steuererklärung möglichst im ersten Quartal einreicht, um möglichst den Steuerbescheid rechtzeitig vor dem 30. Juni zu erhalten.

     

    Kompliziert kann es werden, weil absetzbare Kosten der Vermietung, u.a. auch die Abschreibung, in Deutschland und Spanien unterschiedlich behandelt werden.

     

    Die recht verbreitete Meinung, dass das alles nicht so wichtig sei und es sowieso niemand merkt, ist spätestens seit Einführung der Meldepflicht für Auslandsvermögen (dazu gehören auch Immobilien in Deutschland) nach dem so genannten „Modelo 720“ nicht mehr angebracht: das spanische Finanzamt weiß Bescheid, wenn man das „Modelo 720“  abgegeben hat. Wenn nicht,  sollte man das tunlichst erledigen, ggfs. auch zu spät, weil die Strafen sehr hoch sein können, wenn man gar nicht deklariert hat und „erwischt“ wird.

     

    Sollte man eine Immobilie in Deutschland haben, die nicht vermietet ist, muss auf diese auch die Steuer auf fiktive Mieteinnahmen, ähnlich wie für Ferienwohnugen in Spanien, bezahlt  werden. Diese Steuer auf fiktive Mieteinnahmen fällt sogar für Deutsche an, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und in Spanien eine Ferienimmobilie besitzen, die sie selbst nutzen.

     

    Philipp Dyckerhoff, pd@pecuniaconsult.com

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