REPORT: Die Spanier landen in der Wirklichkeit

22.04.2008 - Stefanie Claudia Müller 

“Ich werde jetzt mit drei Freunden ein Wohnungsprojekt entwickeln”, teilte der Madrider Chauffeur José Montero vor drei Jahren seinem überraschten Stammgast auf dem Weg zum Flughafen mit. Er wolle nicht als „Blödian“ darstehen und ebenfalls an den enormen Spekulationsgewinnen teilhaben. Innerhalb von zehn Jahren sind die Wohnungspreise in Spanien um 150 Prozent in die Höhe gegangen, der schnellste Wertanstieg erfolgte in den Jahren 2000 bis 2003. Der 47-Jährige hielt sich für clever, es schien ja so leicht verdientes Geld, die Baulizenz war einfach zu erwerben. Ein Mehrfamilienhaus am Rande Madrids sollte es werden.

Seine Freunde sollten mit einem Trupp illegal beschäftigter Handwerker den Bau zu Niedrigstkosten vornehmen, er die Vermarktung der zehn Apartments vom Plan - natürlich zum Luxuspreis. Jedes sollte rund 450 000 Euro kosten. Montero hatte von der Materie keine Ahnnung, aber schließlich hatten an der Küste auch Tankstellen erfolgreich ihr Glück in diesem Geschäft versucht und neben Sprit jahrelang Ferienwohnungen verkauft. Aber die Rechnung ging nicht auf. Montero kam zu spät. Nicht nur die Tankstellen an der Costa del Sol und der Costa Blanca haben sich wieder auf ihr Kerngeschäft konzentriert, auch Montero: ”Wir haben nur die Hälfte der Wohnungen vom Plan verkauft, ein Teil des Gebäudes ist noch nicht fertig, die Banken wollten uns einfach kein Geld mehr geben.”

Wie Montero hat es in den vergangenen zwölf Monaten Tausende von spanischen Pseudo-Maklern und Bauentwicklern eiskalt erwischt, darunter auch viele Ausländer. Nicht nur der britische Makler Viva Estates hat kürzlich seine acht Verkaufspunkte an der spanischen Küste geschlossen. Nach einer Studie der spanischen Unternehmensberatung Tormos y Asociados machten im vergangenen Jahr 700 Immobilienbüros in Spanien den Laden dicht. Die zweitgrößte spanische Bank BBVA rechnet in den kommenden zwei Jahren mit 400 000 weniger Stellen wegen der Bau- und Immobilienkrise. Sie hat gerade ihre Wachstumsaussichten für dieses Jahr von 2,8 auf 1,7 Prozent heruntergefahren. „Besonders hart hat es in den vergangenen Monaten touristische Städte wie Torrevieja und Alicante getroffen“, weiß Manuel Romera, Finanzwissenschaftsdozent an der Managementschule Instituto de Empresa in Madrid.

„Vor allem Bauentwickler werden reihenweise umfallen, weil die Banken von einem Tag auf den anderen den Hahn zugedreht haben“, kritisiert Pedro Pérez Fernández, Präsident von G14, einer im vergangenen Jahr gegründeten Vereinigung der 14 größten spanischen Immobilien- und Bauunternehmen. Das konnte man schon im vergangenen Monat beobachten. Er glaubt, dass Spanien sich schon in der “harten Landung” befindet, die durch den radikalen Kurswechsel der Banken mit verursacht wurde, auch wenn die offiziellen Zahlen das nicht widerspiegeln. Traut man diesen, sind die Wohnungspreise im vergangenen Jahr erneut um knapp fünf Prozent angestiegen: “Die Transparenz des Sektors ist so gering, dass diese Statistiken jedoch wenig glaubhaft sind”, sagt Pérez Fernández.

Real würden die Preise bereits seit Sommer 2007 sinken, glaubt auch Jesús Encinar, Gründer der größten spanischen Wohnungsbörse idealista.com: "Besonders betroffen ist der Ferienimmobilienmarkt”, sagt Encinar. Leerstehenden Wohnungs-Komplexen wird wegen mangelnder Nachfrage und fehlender Finanzierung die Existenz-Grundlage entzogen. Ein Grund, warum auf der gerade abgelaufenen Immobilienmesse in Madrid mit Preisreduzierungen bis zu 50 000 Euro versucht wurde, Kaufinteressenten zur Unterzeichnung auf dem Stand zu verlocken.

„Haben Bauentwickler vor fünf Jahren noch die Kredite hinterhergeworfen bekommen, ist es für sie jetzt sehr schwer geworden, sich zu finanzieren - selbst für die größeren Unternehmen wie Colonial,“ sagt Encinar. Zwar habe diese Tatsache dazu beigetragen, dass das spanische Bankensystem weiter zu den angesehensten und solidesten Europas gehöre, aber für die Gesamtwirtschaft sei diese Strategie des Hahnzudrehens sehr negativ: „Allein der Immobiliensektor macht sieben Prozent des spanischen Bruttoinlandsproduktes aus. Zusammen mit dem Bausektor sind es 18 Prozent“, sagt Pérez Fernández. Bau- und Wohnungswirtschaft hätten in der Vergangenheit 20 Prozent zum jährlichen Wirtschaftswachstum beigetragen, das in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich bei vier Prozent lag und 55 Prozent der spanischen Beschäftigung hänge an der Branche.

Die gesamtwirtschaftlichen Folgen sind spürbar. Viele der in den vergangenen Jahren gekommenen vier Millionen Ausländer haben keinen Job mehr und reduzieren ihren Konsum drastisch. Es klagen vor allem die Restaurants: "Ich merke die Krise bereits seit Monaten", sagt Gastronom Juan Manuel Pretel. Der ehemalige Banker überlegt sich bereits den Verkauf seines Gourmet-Restaurants. Denn die Arbeitslosenzahlen steigen, auch wenn die Wirtschaft im letzten Quartal 2007 noch um weit über drei Prozent zulegte. „Wir sind gespannt auf das erste Quartal 2008. Was wird erst passieren, wenn die Immobilienkrise so richtig durchschlägt?“, fragt Romera vom Instituto de Empresa.

Die deutsche Commerzbank sieht dann schwarz für Spanien. In einem jüngsten Bericht warnt sie wegen der hohen Verschuldung der Unternehmen und Haushalte vor einer Rezession. Der Internationale Währungsfond rechnet für dieses Jahr nur noch mit 1,8 Prozent Wirtschaftswachstum in Spanien. Hinzu kommt, dass die ausländischen Immobilienkäufer ausbleiben. Die Regionen, die derzeit am stärksten darunter leiden, sind nach Studien von idealista.com Valencia und Alicante. Denn inzwischen wird auch den dort stark vertretenen Briten der Platz an der Sonne zu teuer. Taylor Wimpey, der größte britische Bauentwickler in Spanien, meldet für 2007 einen Nachfragerückgang um 44 Prozent.

Den Deutschen ist es schon seit Anfang des Jahres 2000 in Spanien zu teuer. Sie sind nur noch auf Mallorca in Massen als Käufer zurückkehrt, jedoch fast ausschließlich im hochpreisigen Segment. Besonders stark gefallen sind die Preise und Mieten an der Costa Blanca, wo immer noch rund 60 000 Deutsche leben. In dem jüngst veröffentlichen Marktbericht des deutschen Maklerbüros Engel & Völkers (siehe Tabelle) werden für Torrevieja im Süden der Costa Blanca bereits Preisrückgänge um 25 Prozent verzeichnet. Hier sind sind schon viele Haus-Objekte wieder unter die kritische 200 000 Euro-Marke gefallen (siehe auch Tabelle idealista.com) “Die Hausmieten fallen ebenfalls”, sagt die Russin Anna Strovensky, die in Denia bei einem spanischen Reiseveranstalter arbeitet. Sie selber lebt seit drei Jahren in der Kleinstadt. Ihr Mann ist Deutscher. Mit ihm und ihren zwei Kindern wohnt sie in einem Reihenhaus zur Miete: “Vor ein paar Jahren hätte man dafür noch 700 Euro im Monat bezahlen müssen, jetzt sind es nur noch 450 Euro”, sagt Strovensky.

Das Angebot übertrifft die Nachfrage bei weitem. Ihrer Meinung nach haben die Spanier an der Costa Blanca einen großen Fehler begangen: “Sie haben alles zugepflastert, das billige Paradies, das viele deutsche Rentner suchten, als sie vor fünfzehn Jahren kamen, gibt es nicht mehr. Die gehen jetzt wieder zurück nach Deutschland, wo das Leben inzwischen billiger ist”, sagt die Russin. An der Küste sei der Moment für den verhandlungssicheren Käufer gekommen, glaubt man bei idealista.com. „Schnäppchen kann man neben der Costa Blanca unter Umständen auch schon auf den Kanaren, an der nordspanischen Küste um Kantabrien, in Murcia und Andalusien machen”, sagt Encinar. Man müsse die Investition allerdings als langfristig betrachten und sehr auf Standort und Qualität der Immobilie achten. Diesen Preiseinbruch, der sich in den offiziellen Statistiken noch nicht widerspiegelt, weil diese zu einem Großteil auf den eher nach oben frisierten Daten der von den Banken abhängigen Wertschätzungsgesellschaften beruhen, bekommen auch die großen spanischen Immobilienunternehmen zu spüren, nicht nur die kleinen Makler.

Colonial, im vergangenen Jahr noch als großer Investor in Frankreich und Spanien aufgetreten, steht kurz vor dem Bankrott und hofft darauf, dass ein Fonds aus Dubai das zweitgrößte spanische Immobilienunternehmen durch eine Übernahme rettet. Auch viele deutsche Verkäufer und Makler hat die Krise eiskalt erwischt. Auf dem Rückmarsch ist zum Beispiel der deutsche Bauentwickler und Makler Sauer International. „Wir verkaufen seit einem Jahr fast nur noch unsere eigenen Projekte und die sind vor allem gewerblicher Natur. Der Wiederverkauf von Privat-Immobilien läuft einfach nicht mehr so gut”, sagt Rosa Morena, Verantwortliche von Sauer in Estepona bei Marbella. Von den balearischen Inseln hat hat sich das Unternehmen inzwischen ganz zurückgezogen.

„Auf Mallorca ist nur noch das hochpreisige Segment interessant für Makler, wenn diese zum Beispiel, wie wir gerade, ein Objekt mit einem Kaufpreis von 9,5 Millionen Euro anbieten können, für das es dann auch Interessenten gibt, weil die Insel immer noch etwas Besonderes ist”, sagt U. H. vom deutschen Immobilienbüro Sonnschein International. Seine Marketingstrategie in Krisenzeiten: In Internetanzeigen erweckt er den Eindruck, er sei ein Privatmann und verkaufe aus finanzieller Not: „Wenn ich schreibe: Stosse alle Objekte in Spanien ab, dann denken vor allem viele Deutsche gleich, da kann man ein Schnäppchen machen - das funktioniert.“

Makler müssen wie U. H. sehr kreativ sein, wollen sie in Spanien noch Geld verdienen. Auch die Bauentwickler, die auf ihren Komplexen sitzen bleiben. Sie schenken Käufern unter anderem komplette Kücheneinrichtungen, legen den Garten an oder stellen ein Auto in die Garage, nur um die seit Monaten leerstehenden Wohnungen loszuwerden. „Das ist fast schon pervers, wie sich das entwickelt hat“, findet Pérez Fernández. Bei variabel verzinsbaren Hypotheken und absurd hohen Immobilienpreisen haben auch die spanischen Käufer inzwischen das Weite gesucht. Kein Wunder: Sie gehören zu den meist verschuldetsten Europäern. Sie haben über Jahrzehnte komplett auf Kredit gelebt, das Schuldenvolumen hat sich seit 2002 verdoppelt. In der Hoffnung, dass ihr Haus tatsächlich, wie die Medien und offiziellen Statistiken dies vorgaben, inzwischen fast das Doppelte wert sei. Diese Kalkulation ist jedoch falsch.

Schon 2002 hat die spanische Nationalbank gewarnt, dass die Wohnungen mindestens um 30 Prozent überbewertet sind, heute liegt die Überbewertung sicherlich bei fast 50 Prozent“, sagt Encinar von idealista.com. Die Blase sei geplatzt. Die vielen davon betroffenen Spanier werfen deswegen derzeit Balast ab, um weiterhin die Hypothek ihres Ersthauses abbezahlen zu können. “Das Haus am Strand verkauft man bei finanziellen Problemen zuerst, deswegen bluten einige Ferienhaus-Projekte an der Küste derzeit regelrecht aus”, sagt Pérez Fernández von G14.

Während der Einbruch auf dem Ferienimmobilienmarkt spürbar ist und dort auch die Mieten sinken, bewegen sich die Preissenkungen in den Metropolen Barcelona und Madrid gemäß idealista.com nur bei rund zwei Prozent, die Mieten steigen sogar weiter. “Das ist die logische Folge davon, dass immer mehr ihre Häuser verkaufen und lieber mieten wollen”, sagt Encinar von idealista.com. Die deutsche Übersetzerin Gesa Christiani hat die Macht des Marktes und die wenig ausgearbeiteten Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter sowie das Fehlen eines spanischen Mietervereins am eigenen Leib zu spüren bekommen. Sie wohnt in der gerade bei Ausländern immer noch sehr angesagten Küstenstadt Barcelona. Dort bezahlte sie bisher für eine 35 Quadratmeter kleine Altstadtwohnung 650 Euro im Monat, Renovierungen musste sie in den vergangenen Jahren selber übernehmen und trotzdem hat der Vermieter jetzt die Miete mit einem Schlag um 200 Euro erhöht. “Ich verdiene 1550 Euro netto, das kann ich nicht bezahlen”, klagt die Deutsche.

Sie würde am liebsten die Koffer packen, weil das Leben in ihrem Traumland viel zu teuer geworden ist. Ihr Problem, was sie mit vielen deutschen Langzeit-Residenten teilt: Nach 40 Jahren in Spanien hat sie in Deutschland kaum noch Kontakte. Es nähert sich das Rentenalter: “Ich werde an die Küste ausweichen müssen, wo die Preise nach unten tendieren”, sagt Christiani. Sie sucht gerade in dem bei Deutschen sehr beliebten Ort Tossa de Mar. Allerdings auch nur zum Mieten, denn unter einem Kaufpreis von 200 000 Euro, was Christiani sich leisten könnte, findet man auch dort kaum etwas.

Auch in der spanischen Hauptstadt Madrid sinken die Mieten nicht. “Das liegt auch daran, dass in diesen Städten einfach wenig Mietraum zur Verfügung steht, viele ausländische Führungskräfte diesen aber nachfragen”, sagt Katrin Semmroth von der Relocation-Agentur Matrix International in Madrid. Für eine gut renovierte Altbauwohnung in einem guten Viertel muss man mit rund 4 000 Euro im Monat rechnen. Damit hat den ehemaligen Makler Montero, so wie viele junge Hausbesitzer in den Metropolen, die Krise zweifach erwischt: Das finanzielle Abenteuer hat ihn seine Ehe gekostet. Der dreifache Vater wohnt inzwischen in einem 60-Quadratmeter-Loft, für das er stolze 1 000 Euro Miete zahlen muss - arbeitet rund um die Uhr, um die Schulden aus dem Bauprojekt abzubauen: „Es schien alles so verlockend.“

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